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  • 不搞懂这几点,千万不要投资休闲农业!

    休闲农业的商机解读 
             作为旅游休闲与三农要素创新交融,贯穿一、二、三产业,融合生产、生活、生态等功能于一体的新型消费业态,休闲农业已经成为当前旅游发展的超级热点与重要的民生产业,为农业增效、农民增收、农村环境改善和经济社会发展作出了积极贡献。
     
    对于社会资本来说,判断一个行业是否为商机,主要看两个方面:
     第一,是否有政策支持;
     第二,是否有市场支撑。
           从这个角度看,休闲农业毫无疑问是一个巨大的商机。主要体现在两个方面:发展休闲农业,最能够契合我国政府正在实施的重要战略。休闲农业作为一种旅游与三农融合的新型经济业态,能够有效满足休闲消费、发展现代农业、建设美丽乡村、促进农民增收、保护生态环境、传承乡土文明、推进城乡一体化,因而与中央和地方政府正在实施的一系列重要战略特别是三农战略完全契合,连续12年的中央一号文件都聚焦三农问题足以证明这一点;发展休闲农业,最能够迎合都市人群旅游休闲的消费趋势。伴随着工业化、城市化和现代化的深入推进,城市居民饱受愈加严重的工业病、城市病、社会病(如雾霾、拥挤、忙碌、压力、水污染、食品问题等)的多重困扰,从而引发了城里人逃离城市奔向郊野田园的巨大休闲养生需求——这种现象在周末与节假日时期表现尤为突出。
            汽车的不断增长与交通的不断升级为居民在城市与乡村之间便捷对流创造了越来越好的现实条件,加上中产阶级规模的扩大与我国新型城镇化的推进,将创造更大的休闲需求。
            发展休闲农业,最能够迎合都市人群融入自然山水、品尝绿色农产、追忆美丽乡愁、回归诗酒田园的休闲消费趋势。许多乡村地区又具备发展此类产品的比较优势,因此无疑具有极好的市场前景。
            众所周知,中国地产黄金十年过去了,矿产黄金十年也过去了,现在进入了农业黄金十年。近年,在城郊拿上千亩甚至万亩土地,做休闲农业、乡村旅游、养生养老等大型休闲地产项目的热潮渐起。然而这其中你是在追赶热潮,还是引领浪潮呢? 
     
    目前都是谁在搞休闲农业呢?
     
    第一类人群:房地产及其关联产业商、矿业老板和实业制造商。
             由于房地产下行压力,国家对能源的控制和新技术和高科技门槛太高,三者不约而同地选择了农业这个资本洼地,开始圈地运动,图谋转型。
    第二类人群:资本市场,VC、PE、基金和机构。
             他们看重的是农业经济长远升值的潜力,而且农业题材在政策和金融上也有短期运作空间,大宗交易、农产品期货、农业设施租赁、企业并购重组和上市融资的游戏规则已经建立。
    第三类人群:返乡创业的农民。
             这些人带着资金、经验、资源和成功的光环回来接收同村人大片抛荒土地,搞起家庭农场自己当家作主。
    第四类人群:有“中国乡村情怀”的艺术家、建筑师、规划师等群体甚至还要在华生活的“老外”。
             总之,城市红利摊薄,乡村“广阔亚博体育官网、大有作为”,休闲农业恰逢其时,5-10年中国农业必将迎来大复兴!

    休闲农业的主要挑战

    1、规划缺位——很多休闲农业项目没有认识到策划咨询与规划设计的价值,不愿意花代价邀请专业机构编制具有指导价值的策划咨询与规划设计方案,导致整体开发水平比较低下。
    2、同质竞争——看到别人干什么赚钱,自己就干什么,简单的模仿最后导致白热化的同质竞争,成为休闲农业领域的通病。
    3、产品落后——对照日本与台湾的休闲农业,大陆休闲农业由于起步较晚,且大多产品都是按照投资者或农户自己的意愿与认识来打造的,特别经过3到5年的经营之后,产品已经非常落后,完全不能匹配于市场需求的变化。
    4、人才缺乏——不论是进入休闲农业领域的大企业,还是从事农家乐经营的农户,开发与经营管理人才都非常地缺乏,如何依托政府支持、对接相关机构,在人才培训与引导高素质专业人才进入休闲农业领域方面获得实质性地突破是一个重要课题。
    5、资金不足——完全依靠政府的政策资金(或者干脆就是为了骗取政策资金)来打造的休闲农业项目将很难获得持续生存,更谈不上大的发展,盈利模式与融资模式的创新,才是休闲农业资金困境的出路。

    休闲农业可借鉴模式
     
     1.农业公园  
            农业公园是以经营公园的思路,利用农村广阔的田野,以绿色村庄为基础,融入低碳环保、循环可持续的发展理念。将农作物种植与农耕文化相结合的一种生态休闲和乡土文化旅游模式。是一个更能体现和谐发展模式、简约生活理念、返璞归真追求的现代农业园林景观与休闲、度假、游憩、学习的规模化乡村旅游综合体。它以高效农业为基础,实现了现代农业的主题化、景观化、公园化和规模化,是未来我国休闲农业发展的最高境界。
    2.主题农庄  
            主题农庄是以农民为经营主体,乡村民俗文化为灵魂,城市居民为目标,以特色鲜明的主题贯穿其中的一种乡村旅游形式。一栋农庄建筑实现核心盈利点,花园、树园、果园、田园、菜园、牧园六种配套农庄项目体现生活方式,书吧、清吧、咖啡厅、茶吧、小型会所等多种配套资源提升品位,实现“一 六 X”模式对主题农庄开发经营。
    3.亲子农庄  
            亲子农庄是以农业自然和文化资源为依托,将农业元素融入游乐设施和亲子活动当中,以家庭亲子教育等为目的一种休闲农业产品类型。亲子农庄儿童产品的设计要“以儿童为中心”,遵循安全性、主题性、组合性、趣味性、易用性、益智性、互动体验性七大原则。
    4.现代农业示范区  
            现代农业示范区是以现代产业发展理念为指导,以新型农民为主体,以现代科学技术和物质装备为支撑,采用现代经营管理方式,可持续发展的现代农业示范区域。现代农业示范区具有产业布局合理、组织方式先进、资源利用高效、供给保障安全、综合效益显著的特征。
    5.酒庄  
            酒庄一词源于法国,是指一个独立的葡萄酒生产单位,即从葡萄种植、栽培、采摘,到葡萄酒酿造、灌装、储存、品鉴、销售整个过程,全部集中在一处完成的场所。酒庄多规划建设在风光优美、气候宜人、阳光充足的山谷或海边,本身就是个旅游的好去处。在酒庄中,人们可以感受葡萄酒相关知识,还可以休闲、娱乐、健身、度假。

    休闲农业的功能结构
     1.总体思路:融合创新,打造新乡土度假
             从总体上看,休闲农业项目想要获得成功,必须基于综合开发的原则,强化三大融合创新:
    其一,是“一、二、三”三种产业的融合创新——就是将种植业、加工业与服务业融合起来,形成体验经济,实现多元化收益;
    其二,是“农、旅、文”三种业态的融合创新——就是以农业为基础,以旅游为手段,以文化为灵魂,打造全新的综合业态——“农旅文综合体”;
    其三,是“乡土意境与时尚度假”的融合创新——以乡土意境再造乡愁,以时尚度假满足市场,通过新乡土度假产品的打造实现休闲农业的升级。
    2.选址思路:依托景区,确立优先发展区
            关于选址,注重两个方面:
    一方面,以核心景区为依托,优先在核心景区周边发展休闲农业项目,将有利于在未来的经营中与核心景区形成有机联动;
    另一方面,要以地方特色物产的原产地为基础,优先发展休闲农业项目,有利于形成品牌效应。
    3.投资思路:以农为本,吸引多元化投资
            关于投资,既要坚持以农民作为休闲农业的主要经营主体,又要鼓励和吸引社会资本、家庭农场、农民合作社、涉农企业、其他农村集体经济组织.通过以参股、独资、合资和合作等方式,介入休闲农业的投资开发。
    4.用地思路:坚守原则
            关于用地,遵循两个前提:第一,不占用基本农田建设配套设施,鼓励利用农民住宅、荒山、荒坡、荒滩、废弃矿山和农村空闲地发展休闲农业;第二,注重保护并优化区域生态环境,把农业景观、纯净乡村、青山绿水、洁净空气构成的优美环境作为发展休闲农业的根本依托予以持续维护与优化。
    5.建设思路:有机融合,实现综合性带动
            关于建设,绝不能是孤立的结构,而是要与旅游景区、现代农业、美丽乡村、生态文明、乡土民俗文化创意产业建设有机融为一体,最终实现对相关产业的综合性带动。
    6.产品思路:创意为王,做好规划与设计
            关于产品,要面向市场,做好基于“特色农业景观、特色文化资源、特色建筑、特色物产”等要素创新整合提炼基础的创意规划与设计,推动形成一系列主题鲜明的特色休闲农业项目,极大地提升旅游吸引力。
    7.运营思路:市场主体,发挥好政府作用
            关于运营,要坚持以市场主体的原则,但同时要更好发挥政府在规划设计、宏观指导、技术培训、品牌营销、公共服务、规范管理、政策扶持等方面的重要作用,调动各方积极性,从而加速推进休闲农业发展。

    休闲农业应该怎么来做呢?
    (一) 应该做好策划规划  
            当前社会处在一个思维觉醒的时代,工业4.0、互联网 、90后登场、老龄化社会等等代表未来趋势的跨界融合,是农业升级的必然方向。在这个快速变革的时代,休闲农业不是拼体力,而是拼思维、拼资源、拼品牌、拼情怀、拼生活方式。策划规划是连接资本、政府、民众和市场的魔法师,从选址、立项、设计、建设,策划师和规划师在休闲农业里所能起到的作用非常关键。
    (二) 不能盲目投资  
            休闲农业不是硬开发、大开发、盲目开发,而是软开发、小开发、巧开发 。近几年农业项目规模越来越大,动辄千亩万亩,财力雄厚的开发商以资本为傲,加之不切实际的军师推波助澜,很容易陷入投资冲动和资本思维里,最后变成拼砸钱和打价格战,从而导致成本难以收回,千万投资付之东流。
    (三) 有逼格的创意农业项目才能好效益  
            休闲农业是一个值得长期耕耘的事业,但不是来大钱、来快钱的领域,如何找到当前的盈利点,使地块能够良性运转起来,成为首要考虑的问题。中国地产黄金十年时间盖了几代人都住不满的房子。除了少数大城市,各个地方都出现了空城、鬼城,盖出来的房子并没有那么多人去住,也租不出去。大部分人买房子是为了坐等升值,房产成了一种金融工具,购房不是为了投资而是投机。同时,旅游地产也出现滞销现象,除了节假日热闹外,其余时间冷冷清清。投资商搞旅游是为了卖房子,借着景区要地但不做旅游——也是挂羊头卖狗肉。
    (四) 在新常态下旅游地产还能做吗?应该怎么做?
            首先要肯定的是旅游地产值得做,但是做法要改变。以往的旅游地产大部分依托传统观光型景区,主要是国家4A及5A级旅游景区,但这类景区基本上是靠名气挣团队客源钱的观光模式(一锤子买卖),而且大部分的旅游景区由于人满为患,服务质量不佳,“不来终生遗憾,来了遗憾终生”,此类景区的旅游地产基本上是没有出路。随着经济结构的转型升级,地产逐步回归实业属性,就是要“住人”。
            现在旅游休闲已经进入到大众化自助式的时代,现在又是一个讲究逼格的时代,中国人正逐步过上“5+2” 的逼格生活方式。逼格时代的旅游地产卖的不是量而是质,求“既好玩又有情怀”。比如浙江德清的莫干山民宿,以“裸心谷“为代表的乡村民俗动辄都是二三千元的高房价,还供不应求。比如北京的”古北水镇“,乌镇的开发商硬是在司马台长城脚下造出一个北方地区少见的古镇,特别有逼格,当然房价也很可观。这些创新的业态层出不穷,也代表了未来的旅游地产升级方向,要想旅游地产卖得好,就要做出逼格的休闲环境,要有逼格的产业项目支撑。休闲农业的旅游地产市场更好,因为传统主景区那边,大格局已定,船大难掉头。而新开发的地块,没有什么负担,只需要创意,反倒能做成很有逼格的休闲度假产品。
            现在,旅游地产盈利实现的模式主要不是靠“卖房子”,而是“卖产业”。这个产业就是融合了“吃住行游购娱”于一体的综合体验。要实现“卖产业”的目的,就必须意识到“旅游地产”本质是“休闲地产”,要抛弃“挂羊头卖狗肉”的思路,踏踏实实地做旅游、休闲的文章,做出有逼格的休闲环境和休闲产业来。

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